Мой золотой кадастр

Просмотров: 6363

Автор: Ольга КАМАЕВА
Выпуск:

Основные тенденции рынка недвижимости - госоценка земель и объединение в единый кадастр земли и строений. Задумывалась переоценка ценностей исключительно во благо, но последствия ее оказались неоднозначными. Перемены коснутся многих.

Почему?
В 2007-2008 гг. на территории Смоленской области была проведена очередная кадастровая оценка земель населенных пунктов, в том числе и земель, предназначенных для производства. Причины для этого были как формальные, так и объективные. С одной стороны, постановление Правительства РФ предписывает проводить государственную кадастровую оценку земель не реже одного раза в 5 лет и не чаще, чем раз в 3 года. В то же время проведение переоценки было продиктовано необходимостью увеличить поступления земельного налога в бюджет. По данным управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Смоленской области, анализ бюджетов разных уровней за три года (2006-й, 2007-й, 2008-й) показал, что проведенная кадастровая оценка 2005-2006 гг. исчерпала свои резервы: в 2007-2008 гг. поступление земельного налога по всей территории области не увеличивалось. Таким образом власти попытались привести кадастровую стоимость земельных участков в некое соответствие с уровнем развития рынка недвижимости, для чего и провели очередную кадастровую оценку земель. Результатом этого стало повышение кадастровой стоимости, которое зависит от видов разрешенного использования земель. Так, например, земли, предназначенные для размещения частных домов, подорожали меньше всего - в 0,65 раза. Тогда как кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, возросла в 6,65 раза. Больше всего выросли в цене земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, - их кадастровая стоимость повысилась в 47,7 раза.

Как?
Кадастровая оценка земель не в последнюю (или в первую) очередь проводится в интересах налогообложения. Налоговым кодексом РФ предусмотрены предельные величины ставок по земельному налогу - 0,3 и 1,5 процента от налоговой базы, то есть от кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, вместе с повышением кадастровой стоимости земель растет и налог. Основная задача при повышении налога состояла в том, чтобы сохранить сумму доходов от использования земельных участков в 2009 году на прошлогоднем уровне.
Однако решение об установлении конкретных размеров ставок земельного налога принимают представительные органы местного самоуправления. Соответственно, решающую роль играет слово муниципалитетов, а не результат государственной кадастровой оценки. Налоговый кодекс РФ позволяет муниципальным властям устанавливать ставку земельного налога для предпринимателей не выше 1,5 процента. При этом областной департамент имущественных и земельных отношений разработал рекомендуемые размеры ставок земельного налога для каждого муниципального района. При разработке учитывалось изменение кадастровой стоимости земельных участков по сравнению с оценкой 2003 года. В 2009-м планировалось увеличение доходов от уплаты земельного налога не более чем на 30 процентов.
Чтобы стабилизировать сложную экономическую ситуацию с учетом возросшей кадастровой стоимости земли, администрация области рекомендовала органам местного самоуправления скорректировать ставки земельного налога и арендной платы: установить их в размерах, позволяющих сохранить сумму доходов от использования земельных участков в 2009 году на уровне 2008 года. 
Однако районные власти в большинстве своем не прислушались к рекомендациям "сверху", повысив ставку земельного налога гораздо ощутимее, чем предполагалось изначально. Так, Рославльский район повысил ставку с 11,59 до 24 рублей, Монастырщинский район - с 2 до 105 рублей, Холм-Жирковский район - с 1,84 до 109 рублей. Таким образом ситуация обстоит не во всех районах. Например, Десногорск снизил ставку с 10 до 5 рублей, а Глинковский район - с 2 до 1,5 рубля.
В результате принятых муниципалитетами решений ставка земельного налога за квадратный метр в Смоленской области разнится от 12 копеек, как в Ершичском муниципальном образовании, до 376 рублей, как в Смоленском районе.

И что?
В период кризиса по земельным участкам отмечается резкое падение спроса и предложения. Обороты рынка земли упали примерно на 95 процентов. Одна из причин - повышение ставок земельного налога муниципальными властями, которое привело к многочисленным жалобам предприятий на непомерно возросшие платежи. "На имя губернатора области пришло множество писем с просьбой пересмотреть кадастровую оценку, - констатировал руководитель управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Смоленской области Николай Матвеенков. - Я считаю, что кадастровая оценка сегодня проведена в рамках закона, и нарушений при ее осуществлении не было. Конечно, можно попробовать обжаловать ее в суде, однако прошлогодняя российская практика показывает, что ни одному из соискателей это не удалось. Поэтому лучший выход из ситуации - проанализировать ставки, принятые органами местного самоуправления. Сегодня законодательство позволяет их пересмотреть и внести коррективы. Власти некоторых муниципальных образований внимательно пересмотрели налогооблагаемую базу и приняли решения, в результате чего нам не поступило ни одной жалобы. Такая ситуация сложилась, например, в Ярцевском и Сафоновском районах".
Таким образом, по законодательству, об изменении кадастровой стоимости земель речь не может идти как минимум еще три года, да и к негативным последствиям приводит вовсе не ее повышение, а несоразмерные аппетиты муниципальных властей в отношении ставок земельного налога. Кадастровая оценка земель, обернувшаяся для многих предпринимателей области слишком высоким земельным налогом, затевалась исключительно для улучшения экономической ситуации. "Принятие постановления администрации Смоленской области от 21.10.2008 № 584 вызвано необходимостью актуализировать кадастровую стоимость земельных пунктов, - говорит Людмила Сваткова, начальник департамента имущественных и земельных отношений администрации Смоленской области. - В 2008 году истек пятилетний срок, в течение которого действовали результаты кадастровой оценки 2003 года. Таким образом, проведение в 2008 году кадастровой оценки земель населенных пунктов необходимо для обеспечения поступлений в консолидированный бюджет Смоленской области доходов от земельного налога и арендной платы. Приведение кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с уровнем развития рынка недвижимости способствует увеличению доходов, поступающих в консолидированный бюджет Смоленской области, которые, в свою очередь, направляются на развитие региона".
По прогнозам специалистов, ставка земельного налога в 2010-м и последующих годах может меняться в зависимости от состояния экономики в Смоленской области, но это не должно нанести ей урон. "Изменение кадастровой стоимости земельных участков и принятие ставок земельного налога с учетом рекомендаций администрации Смоленской области не окажет отрицательного воздействия на экономику", - уверена Людмила Сваткова.

Границы дозволенного
Другая тенденция, разделившая земельный рынок на "до и после", - объединение земли и недвижимости в едином кадастре. Этот проект был задуман еще в 2002 году, но закон "О государственном кадастре недвижимости" вступил в действие только 1 марта 2008 года. Объединить собственника земли с собственником стоящей на ней недвижимости государство пытается для того, чтобы усилить контроль за оборотом этого рынка и разграничить полномочия. Единый реестр не только позволит разделить недвижимость на категории (государственная, принадлежащая субъектам федерации, муниципальная и т.д.), но и решит проблему пустующих земель. Так, первая сельскохозяйственная перепись, прошедшая в прошлом году, показала, что часть земель не имеет хозяина. Некоторые предприятия держат земли, доставшиеся им как бы "по наследству", по принципу собаки на сене - не используя их и не отдавая другим. Поэтому государство пытается взять ситуацию под контроль, что, в свою очередь, влечет за собой различные последствия. Одно из них - необходимость платить за каждое нововведение, будь то установление границ или другие юридические процедуры. "В конце прошлого года муниципалитеты покупали любую землю, потому что с 1 января она должна была перейти в кадастр, - говорит Михаил Евдокимов, зав. кафедрой экономической географии СГУ. - Государство пытается ввести у нас западную модель владения собственностью, когда у каждого участка есть свои границы, а частная собственность едва ли не священна. Такие законы не позволят кому-либо захватить часть чужого участка. При этом местные органы власти имеют право варьировать ставку налога на недвижимость, получая таким образом рычаги воздействия. Положительный аспект проекта в том, что он дает право не только на землю, но и на располагающуюся на ней недвижимость. Кроме того, это метод борьбы против рейдерства, потому что захваченное предприятие, расположенное на незахваченной земле, легко заморозить. Одним из последствий реализации проекта может стать снижение доли аренды. Каждый собственник сейчас должен отбить свой участок, причем дома тоже будут переходить в собственность. Многие будут стараться выкупить недвижимость, вместо того чтобы ее арендовать, а выкуп - это, конечно же, совсем другие деньги, нежели аренда. Сейчас владельцы недвижимости боятся передавать собственность арендаторам, потому что они могут потребовать и землю. Впрочем, эта проблема "долгоиграющая", она скорее коснется наших детей и внуков, чем нас. Сейчас же всем прежде всего необходимо как можно скорее узаконить свою землю".
Создание единого реестра планируется завершить к 2011 году. Предполагается, что тогда же существующие сейчас три налога - на имущество физических лиц, на имущество юридических лиц и земельный налог - будут заменены единым налогом.