Ипотечное будущее

Просмотров: 4117

Автор: Андрей Ковалев
Выпуск:

Масштабное развитие кредитования в последние годы в целом повысило шансы жителей Смоленска на приобретение собственного жилья, однако ипотечные кредиты по-прежнему достаточно дороги.

И это проблема не только нашей области. Стоимость жилья и доходы населения, которые очень сильно разнятся от региона к региону, в большей степени, чем проценты по кредиту, определяют доступность покупки жилья при помощи ипотеки. По этим показателям наша область опережает даже Москву и Санкт-Петербург. Сохранится ли подобная тенденция в дальнейшем и, главное, что ждет ипотечное кредитование в ближайшее время?

Популярность займов растет
- Количество россиян в целом и жителей Смоленской области в частности, которые планируют улучшить свои жилищные условия с использованием ипотеки и других кредитных продуктов, стабильно растет, - сообщил в разговоре с "Портфелем" Владислав Долгов, начальник сводно-аналитического отдела Главного управления Банка России по Смоленской области. - Результаты всероссийских опросов, проведенных Национальным агентством финансовых исследований в 2007 - 2013 гг., свидетельствуют, что в вопросах приобретения жилья россияне рассчитывают в равной степени как на ипотеку, так и на собственные средства. При этом количество тех, кто надеется на ипотечный кредит, продолжает стабильно расти: 36 процентов в 2013 году против 24 процентов в 2012 году и 4 процентов в 2010-м. Тех, кто полагается исключительно на свои финансы, наоборот, за прошедший год стало меньше: 36 процентов в 2013 году против 43 процентов в прошлом году. Что касается жителей Смоленской области, то объемы ипотечных кредитов в 2012 году росли более опережающими темпами, чем в среднем по регионам Российской Федерации, - 58,5 процента по сравнению с 2011 отчетным годом.
При положительной динамике, которая фиксируется в Смоленской области на фоне не совсем радужных перспектив развития российской экономики в целом, резонно возникает вопрос: как долго сохранится активность смолян на региональном ипотечном рынке? В целом, опрошенные "Портфелем" эксперты оптимизма не теряют.

Хит-парад регионов
- Если строить прогноз, основываясь на направлениях, связанных с социально-экономическими перспективами нашего региона, такими как инвестирование энергетической области, строительство новых предприятий для топливно-энергетического комплекса, а также развитие и улучшение социальных программ, в частности, я говорю о материнском капитале, то увеличение спроса на получение ипотеки будет расти, - считает Маргарита Зайцева, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ОАО "РОСТ БАНК" в г. Смоленск. По её словам, портрет типичного получателя ипотечного кредита в Смоленской области таков: люди в возрасте от 28 лет, специалисты, менеджеры, руководители среднего звена с совокупным доходом от 30 тыс. рублей.
Но насколько широка прослойка таких людей в масштабах всей области, что, по сути, определяет инвестиционную привлекательность рынка жилья? Здесь эксперты используют термин "уровень доступности покупки жилья с помощью ипотеки". Звучит несколько абстрактно, но все точки над "i" расставляет, при этом картина вырисовывается не столь однозначной.
Для примера возьмем самое свежее исследование, которое провело РИА "Новости" на основании данных РИА "Рейтинг", Центробанка и Росстата. В составленный аналитиками рейтинг вошли 82 региона России, включая Смоленскую область. И в этом "параде" лидеров и аутсайдеров рынка доступной ипотеки наш регион занял 23-е место, оставив далеко за собой наших соседей: Брянскую (42-е место в рейтинге), Псковскую (47-е место), Калужскую (55-е место), Московскую (62-е место) и Тверскую (76-е место) области. Дал наш регион фору Москве (82-е, последнее место) и Питеру, который расположился на 71-й строчке. Зато в тройке победителей значатся Ямало-Ненецкий округ, Магаданская и Мурманская области. Распределение мест вас не настораживает?

48 "квадратов" для смолянина
Всё дело в сложном механизме составления рейтинга, успокаивают эксперты. В качестве индикатора доступности покупки жилья была взята максимальная площадь квартиры среднего качества, приобретаемой в ипотеку, которую может себе позволить семья из двух работающих человек со средней по каждому региону зарплатой. Эта сумма, по данным Росстата, составляет 28 тыс. рублей на каждого работающего человека. При составлении рейтинга объем кредита рассчитывался исходя из срока 20 лет и первоначального взноса на уровне 20% от стоимости квартиры. Предполагалось, что семья тратит на оплату кредита не более 40% своих ежемесячных доходов. Для каждой области кредит рассчитывался по формуле, используемой в ипотечных калькуляторах, исходя из равномерных ежемесячных платежей и средней ипотечной ставки, сложившейся в том или ином регионе. Площадь доступной на таких условиях квартиры рассчитывалась с учетом суммы кредита и средней стоимости жилья. Именно из-за последнего показателя в хвосте рейтинга оказались самые экономически развитые области России, включая две столицы, где цены за квадратный метр значительно опережают смоленские.
Итак, с каким "багажом" прибыла на 23-е место наша область? Исследование показало, что площадь квартиры, доступной для приобретения по ипотеке, на начало 2013 года в Смоленской области составляла 48,8 квадратного метра. При средней стоимости "квадрата" 31,4 тыс. рублей. Понятно, что речь идет о показателе в целом по области, так как опрошенные "Портфелем" риелторы определяют этот показатель для рынка жилья Смоленска гораздо выше - 45 тыс. рублей.
И ещё две цифры, без которых картина с ипотечными займами в нашем регионе не будет полной. Согласно исследованию, средняя ставка по жилищным кредитам в Смоленской области составляет 13,1%. При этом мы уверенно вошли в число регионов, где процентная ставка хоть и незначительно, но все же увеличилась. И здесь, с точки зрения получателя ипотеки, мы находимся не в самом выгодном положении. Для примера, в Курганской области ипотечная ставка находится на уроне 11,4%.
Тем не менее с учетом всех факторов доступность жилья, которое можно купить с помощью ипотеки в Смоленской области, увеличилась на 4,9 процентных пункта. Это неплохо, ибо в 55 регионах России (две трети от общего числа) по итогам года наблюдалось снижение вышеназванного уровня доступности. Возможно, эти цифры несколько вдохновят участников смоленского рынка недвижимости, которые в последние месяцы всё чаще жалуются на снижение активности покупателей квартир, в том числе и с помощью ипотеки.

Ставку обещают снизить
- Главными параметрами, влияющими на уровень доступности ипотеки, выступают минимальный размер первоначального взноса и максимальный срок кредита, от которого, в свою очередь, зависит величина ежемесячных платежей. А это напрямую связано с доходами населения, - комментирует результаты исследования Маргарита Зайцева. -  Согласно данным социологического исследования по России, первоначальный взнос в размере свыше 30 процентов от стоимости жилья могут внести 18 процентов потенциальных заемщиков, 20-процентный взнос доступен более чем половине  заемщиков, а 10-процентный могут позволить себе до 80 процентов потенциальных заемщиков. Но при средней величине первоначального взноса в большинстве коммерческих банков до 20 процентов очевидным становится ответ на вопрос: насколько доступно смолянам ипотечное кредитование?
При этом многие руководители коммерческих банков не считают ипотеку в России дорогой, заявляя, что цены на недвижимость растут, а сами кредитные организации делают всё возможное, чтобы стимулировать потенциальных покупателей жилья. Но объективная экономическая ситуация в стране и прежде всего на рынке строительства не позволяет надеяться на то, что ипотека станет доступной для большинства россиян в ближайшие 10 лет.
С подобной пессимистичной оценкой не совсем согласны в государственном Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Там ожидают, что в 2013 году  средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам не поднимется выше 13,5%, а во втором полугодии 2013 года при отсутствии внешних шоков есть вероятность изменения тренда и некоторого снижения ставок. Ожидается, что в первом квартале 2013 года средневзвешенная ставка составит 12,6 - 12,9%. За счет чего это может произойти? По мнению АИЖК, это может случиться из-за значительно усилившейся конкуренции среди участников рынка, стимулировавшей банки к смягчению требований к заемщикам.

Страховка как стимул ипотеки
- К июню текущего года уровень инфляции достиг своего пикового значения, а далее, как говорят финансовые аналитики, потребительские цены начнут снижаться, поэтому стоит надеяться на достаточно умеренные прогнозы, - соглашается Маргарита Зайцева. - Явных предпосылок для увеличения процентных ставок на рынке до конца года не прослеживается. Если рассматривать более долгосрочную перспективу в привязке к новым законопроектам, в которых речь идет о страховании рисков, что создаст дополнительную финансовую защиту, то здесь речь идет о безусловном снижении процентной ставки и увеличении доступности ипотеки.
Действительно, ещё одним шагом к увеличению количества ипотечных заемщиков стало решение государства отказаться от намеченной идеи ввести обязательную страховку для высокорисковых ипотечных кредитов. Законопроект, поступивший в Госдуму, предлагает добровольный порядок страхования для банков и заемщиков. Одновременно готовится введение налоговых льгот для банков - покупателей полиса. По мнению законодателей, эта норма позволит снизить требования кредитных учреждений к размеру первоначального взноса заемщиков без одновременного принятия на себя дополнительных рисков. Также будут оптимизированы ставки по кредиту и требования к заемщикам и предмету залога, что существенно повысит доступность ипотечных кредитов, а с другой стороны - даст банкам возможность охватить значительно более широкий сегмент ипотечного рынка, не увеличивая системный риск внутри банковской системы.
Впрочем, ряд банкиров сомневаются, что эти меры приведут к тому, что ипотечные кредиты станут доступнее. По их мнению, минимальная 10-процентная ставка страховой суммы для заемщиков - это реверанс в сторону страховщиков, у которых есть мощное лобби в государственных структурах. Руководители крупных страховых компаний, в свою очередь, настаивают на социальной направленности законопроекта.

Хорошо быть молодым
Кстати, социальная составляющая кредитной политики - ещё один путь к тому, чтобы приобретение жилья по ипотеке стало максимально доступным. В частности, вышеупомянутое Агентство по ипотечному жилищному кредитованию недавно внесло существенные изменения в условия кредитования по программе "Молодые учителя". Теперь ипотечные кредиты по ставке 8,5% на весь срок кредитования могут получить все учителя государственных общеобразовательных учреждений до 35 лет, отработавшие в школе не менее 3 лет. Средняя сумма ежемесячного платежа по выданным кредитам составляет всего 8 тыс. рублей. На данный момент агентством получено более 1,5 тыс. заявок от молодых учителей, в том числе и из Смоленской области.
Льготные программы стали предлагать и коммерческие банки. Так, Среднерусский банк Сбербанка России проводит акцию для молодых семей на покупку готового и вторичного жилья: до 31 августа 2013 года будут снижены процентные ставки (от 10,5% годовых в рублях) по жилищному кредитованию в рамках особых условий "Молодая семья". Акция действует на территории 6 областей, включая Смоленскую. Кстати, руководство нашей области и руководство этого банка уже обсудили перспективные направления сотрудничества в области льготного кредитования молодых семей Смоленщины при субсидировании региональными властями части процентной ставки.

Кстати
По итогам 2012 года населению России предоставлено 690,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1 029 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 раза в денежном выражении. Такие объемы выдачи являются максимальными не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдений показателя ежегодной выдачи ипотечных кредитов Банком России.

Фото: Пресс-фото, Н. Дементьева

Владислав Долгов, начальник сводно-аналитического отдела Главного управления Банка России по Смоленской области	Маргарита Зайцева, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ОАО «РОСТ БАНК» в г. Смоленск