Палки в колеса девелоперу

Просмотров: 3024

Автор: Евгений Гаврилов, gavrilov@tm-print.ru
Выпуск:

Почему крупные федеральные застройщики обходят стороной наш регион?

В чьих интересах разрабатывается генплан? Как изношенные коммуникации мешают работе застройщика? О проблематичной ситуации на рынке строительства Смоленска и области нам рассказал директор агентства недвижимости ООО «Импульс-К» Сергей Эсальнек.

Мощности исчерпаны
- В целом сегмент жилого строительства развивается, но есть и свои нюансы. Но сперва же обратимся к трендам, которые можно отнести к положительным, - говорит эксперт. - Сейчас, в XXI веке, несомненный плюс - это разнообразие как по видам вводимой в строй недвижимости – много- и малоэтажная застройка, таунхаусы, коттеджи, так и по используемым в строительстве технологиям, а также материалам. К плюсам я отнес бы и развитие приграничных территорий – стали осваиваться такие районы, как Пригорское, Талашкино, Печерск, Быльники, Миловидово. С учетом того, что это пригороды, стоимость земли и подведение коммуникаций обходятся дешевле, чем в самом Смоленске. Исходя из этого, застройщик может позволить себе выставлять более низкие цены за квадратный метр.
Теперь о грустном. В черте Смоленска очень высокая стоимость земли и, что, пожалуй, еще более важно, нет территории для комплексной застройки, из-за чего девелоперы вынуждены прибегать к точечной застройке. Это, к сожалению, бич нашей отрасли, который не позволяет решать те задачи по строительству жилья, которые ставятся нам на федеральном уровне. Мощности коммуникаций практически исчерпаны – в городе нет ни одной канализации или очистного сооружения, которые бы не были перегружены, при этом очень высок процент износа. А это, в свою очередь, накладывает на застройщика определенные обязательства по реконструкции либо замене этих конструкций, что тоже существенно влияет на стоимость строительства. Перегрузка сетей также говорит о том, что не на каждом участке, пусть даже свободном, можно что-то построить.
Комплексности нет ни в городе, ни в регионе при застройке территорий. При разработке нынешнего Генплана Смоленска я не увидел ни одного места, которое бы позволило построить новый микрорайон, где это была бы муниципальная земля и имелась возможность привлекать инвестиции застройщиков. Выход остается только один – осваивать приграничные территории, включать земли Смоленского района в черту города, что сейчас активно прорабатывается. Но в любом случае на это уходит очень много времени.

Нам нечего предложить инвестору
- Насколько инвестиционно привлекательным является для застройщиков выход на смоленский рынок?
- Если говорить о сегодняшнем дне, то с учетом того, что нет новых площадок и мест комплексной застройки, городу нечего предложить крупным федеральным застройщикам. Для них этот рынок совершенно непривлекателен. Вот в Калуге, например, выделяют сразу по 10 - 20 гектаров земли, подводят коммуникации и муниципалы диктуют правила игры, выставляя жесткие ценовые рамки за квадратный метр. Такого наш регион, даже не город, позволить себе не может, к сожалению. И в решении данного вопроса ничего не предпринимается. И это подтверждается тем, что на сегодняшний день ни один крупный федеральный застройщик на наш рынок не вышел. Есть исключения, но это, как правило, относится к городам Вязьма и Гагарин, которые ближе к Москве.
Проблемный момент – административное давление, влияющее на сроки строительства. Первое – получение разрешительной документации. Момент так «забюрокрачен», что многим девелоперам удобнее идти через суд, отстаивая свои интересы, чем стучаться в закрытые двери. Однако, если обращаться к активному введению в черту города приграничных территорий, ситуацию можно выправить – неосвоенной земли вокруг города очень и очень много.
Недавно проводился митинг против точечной застройки, в котором я принимал участие. Смоляне выражали недовольство, что торговые центры и жилые дома продолжают вырастать прямо у них под окнами, призывали власти идти на компромиссы с застройщиками, развиваться в нужном направлении, а не делать все только в ущерб простым людям. Был озвучен очень интересный момент. В 1989 году разработали генеральный план, в котором были учтены все строительные нормы, транспортные развязки, перспективные, существующие, с учетом роста населения. А на сегодняшний день этим планом никто не руководствуется. Если говорить от лица застройщиков - надо создать все условия для них, чтобы не брались только под один дом земельные участки, чтобы давались территории под комплексную стройку, ведь стоимость «квадрата» автоматически снижается, и существенно. А если еще подводить коммуникации за муниципальный счет, то это вообще будет социальное жилье – то, на что ориентировано сейчас все государство.

Административный ресурс
- На какие моменты следует обратить внимание застройщику, желающему работать на смоленском рынке?
- Первый совет – найти обратную и, главное, конструктивную связь с администрацией, чтобы было общее понимание развития той или иной территории. Получение документации, ввод в эксплуатацию – все это зависит от административного ресурса. Обратить внимание на категорию назначения земли согласно генплану. В районе на данный момент план есть лишь у 5 сельских поселений. На этот год заявлены амбициозные проекты по разработке для остальных.
Возвращаясь к городу, хочется отметить охранную зону. Практически вся центральная часть Смоленска находится под защитой Центра по охране и использованию памятников, что влияет на этажность, глубину залегания фундамента, материал для возведения, внешний вид домов, чтобы не нарушать общий архитектурный стиль. Этот фактор необходимо учитывать, т.к. подготовительные работы, связанные с археологической разведкой, сами по себе очень дорогостоящие. Об этом можно судить на примере Студенческой улицы, где строительная компания при разведке участка, отведенного под строительство многоэтажки, нашла древнюю церковь. С уверенностью на 99% могу сказать, что данное место не будет больше предназначено для строительства.
Коммуникации. Об их состоянии в городе я уже сказал, поэтому обратимся к Смоленскому району. Это перспективный рынок, несмотря на общую ветхость существующих коммуникаций. Например, в Талашкине по очистным сооружениям востребованная мощность на сегодня – 40–60%. Резерв имеется. В Талашкинском сельском поселении есть свой проектировщик, что ускоряет сроки выдачи любой документации, связанной со строительством. Вообще, стоимость земли в районе в десятки раз дешевле, чем в городе, а территории очень много именно для комплексного освоения.

«При разработке нынешнего Генплана Смоленска я не увидел ни одного места, которое бы позволило построить новый микрорайон, где бы имелась возможность привлекать инвестиции застройщиков».

Сергей Эсальнек,
директор ООО «Импульс-К»