Тренды

Просмотров: 2441

Основные события на рынках коммерческой недвижимости России, Европы и мира.

Лидеры и аутсайдеры
Гонконг – город с самой дорогой коммерческой недвижимостью для создания и ведения бизнеса среди 10 крупнейших мировых столиц, говорится в исследовании компании Savills. Эксперты составили рейтинг 10 крупнейших городов, используя показатели конкурентоспособности, основанные на общей стоимости недвижимости, необходимой для размещения бизнеса. Были проанализированы основные показатели аренды, сопутствующие налоги и сборы. По результатам исследования, общие годовые расходы на недвижимость в 2012 году для семи «высокооплачиваемых управленцев» в Гонконге составили 1,634 млн долларов. На втором месте - Лондон (1,48 млн), на третьем - Нью-Йорк (1,444 млн). Москва заняла 8-е место с объемом расходов 898 тыс. долларов. Самые низкие расходы на аренду коммерческой недвижимости - в Шанхае, Сиднее и Сингапуре. Есть лидеры и по отдельным сегментам. Так, японская столица признана самым дорогим рынком складской и индустриальной недвижимости за второй квартал текущего года. Средняя стоимость аренды склада в Токио составляет 215,5 доллара за метр в год. На втором месте находится Лондон, где средняя цена аренды составляет 205,8 доллара за квадратный метр в год. Тройку закрывает Сингапур — 184,4 доллара. Москва находится в этом рейтинге на седьмом месте. Средняя стоимость аренды склада в столице России составляет 140 долларов за квадратный метр.

Дефицитные склады
Дефицит складов в Москве и области позволил брокерам уже в середине этого года планировать контракты на 2014 год. Многие сделки закрываются даже в отношении еще не введенных площадей, подтверждают участники рынка. От дефицита не избавит и рекордный с 2007 года объем ввода складов — около 900 тыс. кв. м. В результате к концу второго квартала этого года уже арендованы или выкуплены около 2/3 складских площадей, запланированных к вводу до конца декабря, — около 660 тыс. кв. м. Всего по итогам 2013 года объем нового строительства может составить 900 тыс. кв. м. Крупнейшим складским объектом, введенным во втором полугодии, станет «ПНК-Чехов 2» (139,9 тыс. кв. м), а также логопарк «Север» на 110,2 тыс. кв. м, из которых 71,8 тыс. кв. м уже арендовала IKEA. Впрочем, доминирующее положение собственников на складском рынке не позволяет им сильно завышать ставки, которые сегодня в среднем зафиксировались на уровне 135 - 140 долларов за 1 кв. м в год, подчеркнул директор департамента индустриальной и складской недвижимости и земли Knight Frank Вячеслав Холопов.

10 млрд евро
по прогнозам аналитиков компании Colliers International, составит суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России. За полугодие показатели по всем сегментам рынка возрастут примерно в два раза.

Азиатская экспансия
Крупные инвесторы из стран Азии вкладывают деньги в коммерческую недвижимость США рекордными темпами, увеличивая стоимость недвижимости и помогая сдвинуть застывшие проекты с мертвой точки. При таких темпах в текущем году инвестиции Сингапура и Китая в несколько раз превысят объемы прошлого года, в то время как Южная Корея более чем в три раза нарастит свои денежные вливания. Силы, стоящие за таким всплеском, совершенно разные. Некоторые азиатские пенсионные фонды расширяют и накапливают активы в связи с подготовкой к поддержке стареющего населения; государственные фонды ищут возможности для диверсификации и стабильности, а некоторые азиатские страны, например Китай, осуществляют либерализацию норм в области иностранных инвестиций.

Новые ниши для регионов
Качественных изменений на российском рынке коммерческой недвижимости по сравнению с прошлым годом нет. По–прежнему 80 – 90% инвестиций уходят в Москву, еще 4 – 8% – в Санкт–Петербург. Регионам достается не больше 12%. «Иностранцы ничего не знают о российских регионах. Когда начинаешь вести разговор об экспансии, о географическом развитии, коллеги в Нью-Йорке даже названия городов не могут правильно выговорить. И еще один момент: в России, в отличие от других европейских стран, между численностью населения столицы и других городов – громадная разница. И ее пока ничем не закрыть», – говорит вице-президент компании Morgan StanleyReal Estate Fund VII Андрей Колокольников. Речь прежде всего идет об отсутствии разнообразия. В регионах вот уже 20 лет деньги вкладываются традиционно: в торговые, офисные центры и склады. При этом мировой рынок коммерческой недвижимости предлагает массу форматов и концепций. В России их называют альтернативными, нетрадиционными или просто баловством. Тем не менее они могут быть интересны для инвесторов. Первый формат – антикафе. Модель проста – плати за время, а не за еду. Целевая аудитория таких заведений – фрилансеры и стартаперы. Второй формат – коворкинг, пространство для совместной работы незнакомых, независимых (не работающих в одной компании) людей. Такая модель популярна среди фрилансеров, программистов, дизайнеров, журналистов и начинающих предпринимателей. Перспективными будут такие форматы, как парки развлечений, ориентированные в первую очередь на детей. Нам понятно консервативное желание отечественных девелоперов и инвесторов иметь синицу в руках. Тем более пока эта «синица» – в виде складов, офисов и торговых площадей – обеспечивает доходность от 8 до 14%. Но регионы, на наш взгляд, готовы к большему разнообразию.

Рынок двигают крупные сделки
Россия остается наиболее привлекательной страной в Восточной Европе для инвестиций в коммерческую недвижимость за счет высокой доходности объектов. В первом полугодии участники рынка заключили сделки на 5,1 млрд евро, из них больше половины составили вложения в российский рынок. По словам заместителя директора департамента инвестиций и продаж Knight Frank Алана Балоева, в первом полугодии 2013 года активность инвесторов была выше, чем в аналогичный период прошлого года. Однако о тенденции пока говорить рано – такой показатель могла обеспечить и одна инвестиционная сделка объемом 120 – 130 млн долларов. В Knight Frank оценивают суммарный объем трансакций, совершенных на российском рынке коммерческой недвижимости, в 3,4 млрд долларов за первую половину 2013 года. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России по итогам первого квартала текущего года в четыре раза превысил показатели 2012-го (0,9 млрд долларов) и 2011 (0,8 млрд долларов) года и составил 3,3 млрд долларов. При этом объем инвестиций в офисную недвижимость достиг наибольшего за последние четыре года показателя. Причиной роста послужили несколько крупных сделок, в том числе приобретение фондом Morgan Stanley ТРЦ «Метрополис» у Capital Partners за 1,2 млрд долларов. В сегменте складской недвижимости крупнейшую в первом полугодии сделку заключила компания GHP, продав складской комплекс в Томилине за 80 – 90 млн долларов.

Инвесторы возвращаются в Европу
В последние три месяца в наиболее пострадавших от кризиса странах Европы наблюдается спрос на коммерческую недвижимость. Это свидетельствует о растущей уверенности международных инвесторов в завершении кризиса недвижимости на континенте. Инвестиционный капитал вернулся на местные рынки недвижимости, которые в течение шести лет считались слишком рискованными для любых вложений, какой бы заманчивой ни казалась предложенная цена. Например, сейчас в Испании активно покупается и продается офисная и торговая недвижимость: средний бюджет сделок с такими объектами с зимы вырос в 10 раз и достиг 642 млн евро. В Италии за квартал бюджеты сделок с коммерческой недвижимостью увеличились на 190%. Коммерческой недвижимостью в странах, пострадавших от кризиса, интересуется не только частный капитал. Охотятся за такими активами и крупные инвестиционные группы, пенсионные фонды и страховщики, которые традиционно придерживались консервативной стратегии. В отличие от пострадавших от кризиса Португалии, Испании, Италии, Греции и Ирландии, на рынках коммерческой недвижимости стран Северной Европы спрос на объекты в июне - августе заметно сократился, хотя и был стабильным последние два года. Активы в крупных городах Европы, за которые долгое время боролись американские, азиатские и ближневосточные инвесторы, демонстрируют все меньшую доходность.