Застройщики не снижают цену

Просмотров: 8796

Автор: Андрей Ковалев
Выпуск:

Итак, что же представляет собой нынешний первичный рынок Смоленска?

Как показало наше предыдущее исследование вторичного рынка жилья Смоленска, его дальнейшее развитие в последнее время очень тесно связано с массовой застройкой нашего города новыми домами – их появление оказывает прямое влияние как на цену квартир на вторичном рынке, так и на поведение покупателей и продавцов такого жилья.
Средняя цена сейчас составляет от 37 тыс. рублей за квадратный метр. Почему дешевле, чем на вторичном рынке? Прежде всего потому, что в новостройку нельзя сразу после покупки заехать и жить, как это обычно бывает при покупке жилья на вторичном рынке. В новых домах предлагается обычно черновая отделка без сантехники - только входная дверь и разводка коммуникаций по квартире. И еще один тренд - процентов 70 квартир в смоленских новостройках приобретается в ипотеку».

Кто застраивает город-герой?
Недвижимость всегда была и будет одним из наиболее привлекательных вариантов вложения средств во избежание их обесценивания. В наибольшей степени это касается смоленского рынка первичной недвижимости, ведь новостройки позволяют не только сохранить сбережения, но и приумножить их. Однако новостройка новостройке рознь, и в первую очередь при выборе квартиры необходимо учитывать репутацию застройщика. Что свидетельствует о надежности и стабильности компании? Опыт работы на рынке, количество возведенных квадратных метров, география и площади проектов, уровень социальной ответственности. Итак, кто же является основными девелоперами в нашем городе?
По словам Юлии Стопницкой, основными застройщиками в Промышленном районе являются ЗАО «Смолстром-сервис» (работающее в микрорайоне Новосельцы, где жилье предлагается по цене от 35 тыс. рублей за кв. м), компания «Региондомстрой» (ул. Попова, цена от 38 тыс. рублей за кв. м), ООО «Никольские ворота», ООО «Контакт» (3-этажные дома в д. Киселевка, от 38 тыс. рублей за кв. м). В этот список можно добавить и частных инвесторов, работающих в деревне Киселевка, предлагающих жилье по 36 тыс. рублей за квадрат. В этом районе девелоперы предлагают 1-, 2-, 3-комнатные квартиры улучшенной планировки, площадью от 39 до 114 кв. м, с индивидуальным отоплением, без отделки.
Переместившись в Ленинский район, выясняем, что ведущими застройщиками здесь выступают пять крупных компаний. Это ЗАО «Смолстром-сервис» (ул. Матросова, цена предлагаемых к продаже квартир начинается от 50 тыс. руб. за кв. м), «Стройинвестпроект» (ул. А. Петрова, Н.-Неман, цена от 40 тыс. руб. за кв. м), «Томсолсервис» (ул. Гарабурды, цена от 40 тыс. руб.), компания «Мегаполис» (ул. Матросова, цена от 52 тыс. руб. за кв. м) и ОАО «Гражданстрой» (пер. Ново-Чернушенский, цена от 50 тыс. руб.). А сейчас с помощью аналитического обзора от агентства недвижимости «Магазин квартир» подробнее посмотрим и проанализируем, что уже построено и что строится во всех основных районах Смоленска.

Промышленный район: экономкласс и таунхаусы
Основную часть новых проектов в этом районе Смоленска составляют монолитные и кирпичные 10-этажные дома экономкласса, расположенные в основном на ул. 25 Сентября - Куриленко. Эти здания обычно возводились со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, которые используются под магазины, отделения связи, парикмахерские и т.п. В Промышленном районе также интенсивно развивается район Соловьиная Роща. Здесь покупателям предлагаются кирпичные дома средней этажности с индивидуальным отоплением. Жилой фонд составляют 1-, 2-, 3-комнатные квартиры площадью от 40 до 100 кв. м, а также недавно вошедшие в моду в Смоленске таунхаусы площадью 250 квадратов.
Также активно застраивается микрорайон в д. Киселевка, который расположен за официальной границей Смоленска. Сейчас здесь идет возведение домов частными инвесторами. Самый большой проект комплексной застройки в Промышленном районе ведет ЗАО «Смолстром-сервис» на своем земельном участке площадью 7 га в районе ул. Шевченко – д. Новосельцы. Кстати, купить таунхаус за пределами области можно тут - жк покровичи

Ленинский район: появление бизнес-класса
Основную долю новостроек в Ленинском районе составляют кирпичные 10-этажные дома так называемого экономкласса, которые в своем большинстве находятся в начальной стадии строительства. В основном комплексное строительство ведется в районе Краснинского шоссе, где застройщиком выступает ЗАО «Метрум групп». Много зданий возводится в районе ул. Черняховского. Застройщики – ЗАО «Смолстром-сервис» и «Мегаполис». Идет строительство в районе ул. Н.-Неман, мкр-на Семичевка («Стройинвестпроект»).
Также в Ленинском районе есть три жилых комплекса, позиционирующих себя на первичном рынке как соответствующие бизнес-классу. Это жилой комплекс «Нахимовский» (застройщик ЗАО «Наш дом»), комплекс «Панорама», застройщиком которого является ООО «Консоль», и жилой комплекс «Никольская слобода» (застройщик «Гарант-жилье»).
По словам Ю. Стопницкой, в большинстве случаев предлагаются 1-и 2-комнатные квартиры улучшенной планировки, площадью от 39 до 68 квадратов. Реже встречаются 3-комнатные квартиры от 76 до 110 кв. м.

Заднепровский район: «царство» 10-этажек
В этой части города среди новостроек преобладают 10-этажные панельные дома с индивидуальным отоплением. Это квартиры экономкласса с предчистовой отделкой. В основном это микрорайон Королевка, застройщиками здесь выступают ООО «Гарант-жилье» и ОАО «Гражданстрой». В большинстве случаев представлены 1-2-комнатные квартиры от 39 до 63 кв. м. Есть небольшое количество «трешек» площадью до 80 квадратов.

Почём метр квадратный?
По словам Юлии Стопницкой, значение стоимости одного квадратного метра жилья на первичном рынке Смоленска в I квартале 2014 года составило приблизительно от 37 тыс. рублей в домах малоэтажной застройки в микрорайоне Киселевка, 54 тыс. - на ул. Матросова и в пер. Юннатов и 55 тыс. рублей на ул. Нахимова. «При этом в каждом районе можно выделить микрорайоны, отличающиеся по цене друг от друга. В разрезе районов Смоленска самым дорогим является Ленинский и часть Промышленного района, прилегающего к центру города. В зависимости от различных факторов стоимость квадрата имеет существенные колебания. К таким факторам можно отнести: район расположения дома, его престижность, количество комнат, этаж, на котором расположен объект, индивидуальное или центральное отопление, наличие либо отсутствие отделки и прочее», - отмечает эксперт.
Кстати, исторически сложилось, что наиболее дорогим районом Смоленска является Ленинский. Здесь сосредоточено около 39% от числа всех предложений по продаже квартир в  Смоленске. Самые дорогие квартиры в этом районе – однокомнатные, средняя стоимость квадратного метра в которых составляет 48500 рублей. «Двушки» дешевле примерно на 4 тыс. рублей – в среднем такие квартиры продаются за 44400 рублей за квадрат. 3-комнатные квартиры еще дешевле – 41100 рублей.
Второе место в ценовой категории занимает Промышленный район Смоленска, где сосредоточено самое большое число предложений по продаже жилья – 42%. Это неудивительно, район самый крупный по численности в Смоленске, где проживает более 126 тыс. человек. В силу приближенности к основной городской инфраструктуре цены на новостройки здесь достаточно высокие. Так, «однушки» стоят в среднем 46600 рублей за кв. м. А вот стоимость «двушек» и «трешек» здесь почти одинаковая. В первом случае - 40800 рублей за кв. м, и 40500 - во втором.

А где дешевле?
Самую дешевую квартиру в новом строении можно найти в Заднепровском районе, где сосредоточено только 19% предложения квартир. «Наименьшая цена за квадратный метр жилья в Заднепровском районе объясняется тем, что здесь сосредоточена преимущественно старая застройка, а нового жилья сравнительно мало», - поясняет Юлия Стопницкая. Как обычно, самые дорогие и востребованные здесь по-прежнему 1-комнатные квартиры (41800 рублей за кв. м). «Двушку» в Заднепровье оценивают примерно в 36200 рублей за квадрат, а трехкомнатные квартиры – самые дешевые в Смоленске, если брать в расчет стоимость одного квадратного метра. Здесь этот показатель в среднем составляет 35100 рублей.
Несмотря на активное строительство нового жилья в нашем городе, эксперты пока не видят предпосылок для снижения стоимости квартир в новостройках, что в условиях конкуренции было бы логичным шагом со стороны девелоперов новых проектов. Но этого пока не происходит. При этом надо отметить, что первичный рынок Смоленска находится в стадии формирования и дальнейшая динамика его развития будет зависеть от ряда факторов, включая инвестиционную привлекательность Смоленска и общеэкономическую ситуацию в стране.

«Первичный рынок жилья в Смоленске активно развивается, появляется много новых застройщиков, которых на сегодняшний день около 20, - рассказала «Портфелю» Юлия Стопницкая, начальник отдела новостроек агентства недвижимости «Магазин квартир». - Строительство ведется разного уровня - кирпичное, монолитное, много- и малоэтажное. Растет спрос, растет и цена квадратного метра – в первом квартале 2014 года жилье в новостройках подорожало в среднем на 5%.

55 тыс. рублей такова максимальная стоимость квадратного метра в смоленских новостройках, зафиксированная в I квартале 2014 года. Речь идет об объекте на ул. Нахимова.

Преимущественным строительным материалом для возведения новостроек в Смоленске является кирпич. Хотя, как отмечают эксперты, строятся и панельные жилые дома – это в основном Заднепровский район и микрорайон Королевка. Также некоторые застройщики занимаются возведением монолитных домов (в Ленинском и Промышленном районах, мкр-не Киселевка). Такие дома, как правило, сдаются в эксплуатацию с индивидуальным отоплением.