Что будет с ценами на жилье
Просмотров: 5742
Автор: Андрей Ковалев
Выпуск:
Финансовый кризис, ударивший по России, добавил непредсказуемости ситуации на рынке недвижимости.Некоторые эксперты заверяют, что в 2015 году цены на жилье могут упасть чуть ли не на 30%. Это связано с ростом курса доллара и падением спроса на квадратные метры. Здесь проводится аналогия с кризисом 2008 года, поэтому девелоперы, риелторы и, само собой разумеется, покупатели и владельцы жилья задаются вопросом, чего им ждать от года грядущего, учитывая реалии года уходящего?
Точки зрения, куда пойдет рынок недвижимости, как обычно разделяются на пессимистические и оптимистические. Причем смоленские эксперты, также по традиции (и здесь не важно, о какой сфере бизнеса идет речь), панические настроения своих столичных коллег не разделяют.
Цены могут упасть на 30%
Начнем все же с того, чем отличаются кризисы, которые произошли на рынке жилья в 2008 году и сейчас. Как заявил в интервью РБК партнер компании S.A. Ricci Алексей Богданов, если в 2008 году эксперты говорили о мировом кризисе, то сейчас - о кризисе в отдельно взятой стране - России. «Но последствия для рынка будут схожими. Тогда мы видели падение цен, причем весьма существенное - на 30%. В кризисе-2014 мы видим что-то подобное. Прежде всего это связано с обесцениванием рубля по отношению к доллару, а также со «сжавшимся» спросом и увеличившимся предложением по некоторым сегментам недвижимости». По его мнению, кризис, в который рынок жилья сегодня вошел, закончится через три-четыре года.
А профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник заявил, что в ближайшие два года риелторам и застройщикам придется готовиться к снижению покупательского спроса, а в 2017-2018 годах – к его резкому падению.
В свою очередь вице-президент инвестиционной компании «Золотой монетный дом» Алексей Вязовский в интервью РИА Новости заявил, что сегодня банки ужесточают требования к предоставлению финансирования для девелоперов, у застройщиков начинаются проблемы с кредитами, а доходы населения падают и продолжат падать. «Спрос на недвижимость будет снижаться, а вслед за ним упадут и цены, причем в зависимости от локации падение может составить до 25%. В ближайшие полгода-год это случится с первичным рынком. На «вторичке» сокращение цен будет аналогичным, но с опозданием на полгода. Мы сейчас, по сути, оказались в 2008 году».
Смоляне снимают квартиры с продаж
Смоленские риелторы также не забыли резкого снижения стоимости квадратного метра, которое продолжалось до конца 2009 года. Затем ситуация стала выравниваться, и наибольший всплеск цен на квартиры был зафиксирован весной 2012 года. С тех пор можно говорить, что ценовая планка в нашем регионе только поднималась. В марте 2013 года, по данным авторитетного портала rosrealt.ru, средняя стоимость квадрата на вторичном рынке Смоленска составляла 45 048 рублей (что оказалось на 17% больше, чем в марте 2009 года). Прошел год, и, по информации того же портала, средняя цена на недвижимость в нашем городе в марте 2014 года равнялась 47 364 рублям, что на 5,64 процента выше, чем год назад. В ноябре этого года «квадрат» стоил уже 48 762 рубля. Однако в конце года на смоленском рынке жилья появились первые сигналы, что стагнация началась, прежде всего это выразилось в снижении спроса на жилье. Но можно ли говорить о начале полномасштабного спада? Специалисты, с которыми пообщался «Портфель», в своих оценках явно осторожничали.
«Можно это назвать кризисом или нет, но падение на смоленском рынке жилья наблюдается, - считает Андрей Ксенофонтов, исполнительный директор компании «Хирш». - Прежде всего видна выжидательная позиция продавцов квартир, которые снимают их с экспозиции до того момента, пока экономическая ситуация не прояснится».
«В первую очередь падение курса рубля привело к снижению платежеспособности населения. И повод сравнить сегодняшнюю экономическую ситуацию с той, которая была в 2008 года, по некоторым важным аспектам действительно есть. Это и сокращение рабочих мест, за счет закрытия ряда предприятий, и повышение банковских процентов, из-за чего люди остерегаются брать кредиты на жилье. Все эти показатели привели к замедлению темпов развития рынка недвижимости страны и нашего региона в частности», - считает основатель агентства недвижимости «Импульс-К», глава Талашкинского сельского поселения Сергей Эсальнек.
Ажиотажа не наблюдается
С середины лета рубль по отношению к доллару упал почти на 40%. Выглядит логичным, что, желая спасти рублевые накопления, люди ринутся скупать квадратные метры. И это происходит в ряде регионов, включая Москву и Петербург. Происходит ли подобное в Смоленской области?
В середине лета, когда обвал рубля только набирал обороты, «Портфель» в своем обзоре рынка недвижимости указывал, что рынок смоленской вторичной недвижимости находится в подвешенном состоянии. Основным фактором, влияющим на вторичный рынок, является массовая застройка города новыми домами. При этом застройщики, несмотря на конкуренцию, цены не снижают, а наоборот, поднимают их. Вторичное жилье не успевает «догонять» этот рынок. Люди рассматривают варианты продажи своей квартиры для покупки жилья в новостройке. Видя несоответствие своих желаний своим возможностям, они пытаются завысить стоимость квартир, которые находятся в продолжительной экспозиции. Получается цепная реакция, приводящая в ценовой тупик.
При этом, по мнению Романа Волкова, директора центра недвижимости «Глобус», смоляне достаточно спокойно реагируют на происходящие в стране события, в том числе и снижение курса рубля. «Здесь надо разделять интересы смолян, которые интересуются квартирой с целью улучшить жилищные условия, и инвесторов, которые рассматривают покупку квартиры как выгодное вложение средств, особенно в условиях нестабильного курса рубля, – говорит Роман Волков. – При этом, повторюсь, ни первая группа покупателей, ни вторая не проявляют ажиотажного интереса к недвижимости. Со стороны инвесторов наблюдается и некоторое недоверие к застройщикам. Если не так давно сделки заключались на стадии закладки фундамента будущей новостройки, то сейчас квартиры в основном покупаются, когда дом уже построен. Естественно, что в этом случае покупка обходится дороже».
Осторожные смоляне
«К сожалению, жители нашего региона часто осторожничают и не решаются на какие-либо приобретения в сфере недвижимости в сложные экономические времена. А очень зря. И на первичном, и на вторичном рынке жилья уже началось и ожидается в ближайшем будущем понижение цен. Это является основанием для покупки жилья именно в этот период. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь ситуация схожая, но данный сегмент рынка с экономической точки зрения практически замер: предложений подобного рода много, но спрос не велик», - считает исполнительный директор АН «Импульс-К» Наталья Шулькова.
«Мы ожидали всплеска по приобретению недвижимости, но его не произошло, - констатирует Андрей Ксенофонтов. - Это ситуация схожа с той, когда в начале года в Смоленске закрылись сразу несколько банков. Маклеры ожидали, что такая неопределенность с кредитно-финансовыми учреждениями приведет к ажиотажному спросу на покупку недвижимости с целью обезопасить свои сбережения. Но этого тогда тоже не произошло».
Несколько иной точки зрения придерживается руководитель отдела рекламы и PR агентства недвижимости «Магазин квартир» Арсений Коваль. «В последнем квартале активность на рынке смоленской недвижимости выросла примерно на 10 процентов, - говорит А. Коваль. – И связано это прежде всего с падением курса рубля. В основном квадратные метры приобретаются в новостройках, которые несомненно будут дорожать из-за того, что застройщики потеряли право перекредитоваться в зарубежных банках. Поэтому вложение в первичный рынок рассматривается смолянами больше как инвестиция. Но, наблюдая активизацию рынка сейчас, предполагаю, что в январе будет спад. Это традиционно и не зависит от того, есть кризис или его нет. Если оценивать ситуацию на конец года, то я считаю, что никакого кризиса на рынке недвижимости Смоленска нет и обвал маловероятен».
Впрочем, по вопросу удорожания строительства есть и другая точка зрения. Так как с введением санкций рынок недвижимости целиком переходит в рублевую зону, это, наоборот, приведет к снижению себестоимости строительства.
Проблема в застройщиках?
Пожалуй, самый актуальный вопрос: что будет с ценами на жилье в условиях пикирующего рубля? «С уверенностью могу сказать, что вкладывать денежные средства в недвижимость - на сегодняшний момент это означает сохранить свои накопления, - считает Сергей Эсальнек. - Цены на недвижимость сейчас несколько упали, но есть все основания (в том числе исторический опыт 2008 года) полагать, что впоследствии они возрастут. И человек, вложившийся в недвижимость сейчас, станет владельцем дорогостоящего имущества через некоторое время. Ну, или как минимум сохранит свой изначальный капитал, убережет его от неумолимой инфляции».
Ситуация с ценами, по мнению Романа Волкова, будет прежде всего зависеть от положения на первичном рынке. «Да, в Смоленске, на первый взгляд, идет масштабное строительство, но давайте посмотрим на сроки сдачи объектов, которые возводят крупные игроки. В основном они намечены не на ближайший год, а значительно оттянуты по времени, - говорит Р. Волков. – К тому же относительно востребованных мест для застройки в Смоленске почти не осталось, а девелоперы сокращают процент жилья экономкласса». В итоге сейчас, в условиях падающего рубля, у жителей Смоленска есть интерес к приобретению готового жилья в новостройках, но люди не могут этого сделать. Следовательно, человек все равно вкладывает деньги, но покупает квартиру на вторичном рынке, поддерживая и без того высокие цены на нем. Поэтому, по мнению нашего эксперта, тенденции к снижению цен на квадратные метры в Смоленске сейчас нет. Возможно, в 2015 году стоимость жилья, наоборот, возрастет.
Таким образом, по мнению ряда экспертов, опрошенных «Портфелем», в следующем году возможно уменьшение спроса на жилую недвижимость, но по ряду причин это может не привести к снижению ее стоимости. На строительном рынке с введением санкций сложилась достаточно непростая ситуация, однако от запланированной покупки жилья отказываться не стоит, но доверять следует крупным, проверенным застройщикам. Позицию некоторых московских специалистов в сфере недвижимости, что цены на жилье могут в ближайшие годы рухнуть на 20-30%, в Смоленском экспертном сообществе считают некорректной. Несмотря на разность прогнозов, ясно только одно: легко и просто в ближайшее время в сфере недвижимости не будет.
Кстати
Российские строительные компании опасаются обвала рынка ипотеки в связи с повышением Центробанком ключевой ставки до 17%. По мнению президента группы «Мортон», заместителя главы Общественного совета при Минстрое России Александра Ручьева, резкое повышение Центральным банком РФ ключевой ставки — «недальновидный и пагубный шаг не только для рынка жилья, но и для всей экономики». «Решение ЦБ поставит крест на ипотеке и нарушит стабильность рынка недвижимости. Также это может привести к пересмотру ставок, что подорвет доверие людей к действиям государства», — сетует Ручьев.
Дома дешевеют, земля дорожает
Достаточно неоднозначной сложилась ситуации на земельном рынке Смоленска и области. Если говорить о застройке, то, по данным портала rosrealt.ru, средняя стоимость дома со всеми коммуникациями составляла свыше 4 млн рублей. При этом с начала года стоимость домов снизилась на 29,25%. Куда более радужной выглядит ситуация на земельном рынке: на ноябрь сотка в среднем продавалась за 56 988 рублей. С начала года цена выросла аж на 83,9%! «Мы занимаемся продажей участков для индивидуального жилищного строительства в Смоленском районе. Еще с весны текущего года, когда начались первые колебания рубля, количество сделок у нас несколько снизилось. Но уже с октября наметился рост числа сделок. Люди стали вкладывать свои капиталы в землю с целью их сохранения», - сообщила «Портфелю» гендиректор ООО «Земские просторы» Мария Копылова.
48,7
тыс. рублей
составляет стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке Смоленска на начало декабря 2014 года
К сожалению, жители нашего региона часто осторожничают и не решаются на какие-либо приобретения в сфере недвижимости в сложные экономические времена. А очень зря. И на первичном, и на вторичном рынке жилья уже началось и ожидается в ближайшем будущем понижение цен».
Наталья ШУЛЬКОВА, исполнительный директор АН «Импульс-К»
