7,5 млрд долларов составили инвестиции в российский рынок недвижимости в 2013 году

Просмотров: 2773

Цены могут снизиться
В условиях замедления роста российской экономики цены на недвижимость в текущем году могут пойти вниз. По некоторым прогнозам, ценовая планка способна опуститься на 10-15%. Впрочем, эксперты пока не исключают и ее повышения – на уровне инфляции или даже чуть выше. Пока же аналитики продолжают спорить о том, как следует оценивать результаты прошлого года. Одни, к примеру, дипломатично именуют 2013-й менее удачным в сравнении с предыдущим годом по количеству сделок по продаже объектов недвижимости, утверждая, что цены на нее увеличились примерно на 3%. Тогда как другие называют прошлый год застойным, попутно разъясняя, что рост цен ниже инфляционного уровня на практике подразумевает их снижение. В текущем же году, считают эксперты, многое будет определяться макроэкономическими показателями: при существенном их ухудшении осложнится и ситуация на рынке недвижимости, спрос сократится и цены снизятся. На сходную величину, впрочем, они также могут повыситься в случае оживления экономического роста. Пока рынок пребывает в подвешенном состоянии, и однозначно сказать, куда именно далее двинется ценовой график, невозможно. Хотя допустимо предположить некоторое увеличение инвестиционного спроса (его доля в 2013 г. составила порядка 15%). Этому может поспособствовать вступление в силу закона об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, призванного сделать деятельность последних более предсказуемой для потенциальных покупателей.


Самая дорогая квартира – в Питере
Специалисты портала «Мир квартир» исследовали базу предложений вторичного жилья 12 крупнейших городов России и составили список самых дорогих и самых дешевых квартир. Оказалось, что наиболее доступная квартира в регионах стоит в 1310 (!) раз меньше самой дорогой и располагается в ветхом здании на окраине Самары. Самая дорогая квартира на вторичном рынке России в данный момент продается... нет, представьте себе, не в Москве, а в Санкт-Петербурге (например квартиры в Кудрово). Главная «жемчужина» в базе предложений - апартаменты в составе пятизвездочного отеля в Петербурге, которые выставлены на продажу за 734,1 млн рублей. Здание расположено на набережной реки Мойки, из окон открывается вид на воду и Невский проспект. В здании проведена реконструкция и историческая реставрация. Апартаменты имеют прямой вход с набережной. Как говорится в описании, «интерьеры в изобилии украшены лепными элементами, стены декорированы итальянским шелком, а ванные комнаты отделаны натуральным итальянским ониксом и оснащены лучшим сантехническим оборудованием. Апартаменты полностью меблированы». Ну а самая дорогая квартира-«вторичка» в Москве стоит, по последним данным, почти 221 млн рублей. Ее общая площадь - 205 кв. м. Риелторы, продающие квартиру, утверждают, что это «единственное предложение в клубном доме класса де-люкс на 23 квартиры, построенном в помпейской стилистике по проекту известного архитектора Михаила Белова».
Сверхдорогие квартиры (свыше 20 млн рублей) по-прежнему можно обнаружить только в двух российских городах - Москве и Санкт-Петербурге. Для обеих столиц такая сумма является вполне обыденной. Но в регионах такая недвижимость, безусловно, относится к категории элитной, и доля таких объектов вряд ли превышает 1%. Тем не менее для обладателей столь внушительного капитала есть предложения в Новосибирске, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Уфе, Ростове-на-Дону, Казани и Самаре.


Ипотека растет – растет и неуплата
Объем выдачи ипотечных кредитов в январе-феврале этого года вырос по сравнению с аналогичным периодом 2013 года почти в 1,5 раза, сообщило вчера Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Аналитики  объясняют такой рост ипотеки желанием людей вкладывать средства в недвижимость на фоне макроэкономической и финансовой нестабильности. Однако в дальнейшем темпы роста кредитов могут замедлиться из-за удорожания стоимости фондирования и повышения банковских ставок, говорят в АИЖК. При этом доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности составила к 1 марта 1,5%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 95%. Но аналитики отмечают рост числа «ненадежных» заемщиков – тех, кто взял кредиты с более низкими требованиями и получает «серые» доходы. Они создают повышенный уровень кредитного риска, так что предпосылок для снижения банками ставок пока нет.

Опять Россия виновата
Рынки элитной недвижимости многих американских городов потеряли покупателей в лице россиян. Последние боятся «делать бизнес» в США из-за напряженных отношений между странами. Специалисты, беседовавшие с российскими инвесторами, отмечают, что те опасаются вкладывать средства в страну, которая ввела против них санкции. Сообщается о ситуации, когда россиянин, желавший приобрести недвижимость на сумму 25-52 млн долларов, сразу после объявления о принятых мерах позвонил своему риелтору и отказался от дальнейшего сотрудничества. Занимающаяся этим вопросом Джули Сатоу считает, что санкции могут иметь лишь временное «замораживающее» воздействие на покупателей из России. Она также предполагает, что безопасность американского рынка в конечном итоге принесет стране больше инвесторов, однако они могут «не захотеть вкладываться в настолько дорогую недвижимость, как раньше». Эксперт предполагает, что россияне теперь скорее будут ограничиваться приобретением объектов на скромную сумму до 2 млн долларов или простых квартир, чтобы не слишком привлекать внимание средств массовой информации. На рынке недвижимости США иностранцы играют значительную роль. Хотя точные данные для покупателей из России не ясны, 40% сделок с недвижимостью в Нью-Йорке (и 50% сделок с первичной недвижимостью в нем же) совершается иностранцами. Американская недвижимость привлекает инвесторов из многих стран, но, как кажется, самыми активными в последнее время являются китайцы и россияне.

Сколько платить за сделку
Президент РФ Владимир Путин поддержал идею изменить порядок налогообложения доходов от продажи жилья и одобрил схему Минфина. Сейчас от налога освобождается вся выручка от продажи жилья, если человек владел им более трех лет, если меньше - 1 миллион рублей либо расходы на покупку недвижимости. Минфин предложил разные подходы к тем, кто продает единственное жилье, и к тем, кто на недвижимости зарабатывает. Доход от продажи единственного жилья предложено освобождать от налога вне зависимости от срока владения. Освобожден от НДФЛ также доход от продажи дачи, если это домик площадью не более 50 квадратных метров в садовом некоммерческом товариществе. При продаже второго жилья возможны варианты. Если после покупки второй квартиры продается жилье, которое было единственным, НДФЛ платить не надо. В остальных случаях продавцы второго жилья смогут получить льготу, если владели им дольше трех лет, а квартира стоила не более 5 миллионов рублей. Регионы смогут ограничить льготу - увеличить до 10 лет срок владения недвижимостью и уменьшить предельную стоимость вплоть до нуля.

Программа вызывает вопросы
Эксперты рынка недвижимости не уверены в эффективности программы «Жилье для российской семьи». Этой программой предусматривается строительство в России 25 млн кв. м доступного жилья на период до конца 2017 года со всей социальной и инженерно-технической инфраструктурой. Это жилье смогут приобрести порядка 460 тыс. семей по цене до 30 тыс. руб./кв. м (в ряде регионов цена будет на 20% меньше). Для достижения этой цели, которая была предусмотрена еще майским указом Президента РФ в 2012 г., федеральной исполнительной властью принят фактически стандартный набор поручений, основной новацией которого является возможное снижение ставок по ипотечным кредитам. Достаточно ли будет этих мер для реализации программы? Директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин считает, что необходимо ввести общепринятый в мире налог на недвижимость с характерными ставками 1-5%. По его мнению, этот налог фактически вводит экономический интерес у муниципальной власти развивать местные рынки жилья, предоставляя застройщикам подготовленные земельные участки и финансируя из муниципальной казны строительство необходимых объектов социальной инфраструктуры. Кстати, средства на реализацию программы планируется привлекать также при участии АИЖК и частных инвесторов.

Нынешний уровень ставок по ипотечным кредитам слишком высокий. Всё больше наших людей всё-таки прибегают к ипотечному кредитованию и рассматривают этот инструмент как более доступный, чем ранее, однако здесь нужно еще много работать. Поручаю профильным министерствам до 10 июня проработать ряд мер, которые позволят сделать ипотеку более доступной для населения».
Дмитрий МЕДВЕДЕВ, премьер-министр РФ