Кредитный ключ для новоселов

Просмотров: 3338

Автор: Андрей Ковалев
Выпуск:

Ипотечный портфель российских банков в первом квартале текущего года вырос на 5,7%, что на 1,1% больше, чем за аналогичный период 2013 года.

Эксперты считают, что главными причинами роста ипотечных портфелей российских банков являются значительная девальвация рубля, падение фондового рынка и стремление населения все больше вкладывать свои сбережения в недвижимость. Одновременно с ростом ипотечных портфелей российских банков начала увеличиваться доля задолженности по жилищным кредитам. Ее объем по состоянию на 1 марта 2014 года, согласно информации Центробанка РФ, составил 2,7 триллиона рублей. Общероссийские тренды полностью соответствуют ситуации в ипотечном кредитовании в Смоленской области.

Спасение в недвижимости
Зачистка банковского сектора не помешала ипотечному рынку жизнерадостно завершить 2013 год. По оценкам экспертов, совокупный объем портфеля жилищных кредитов российских банков увеличился в прошлом году на треть, выросла и средняя сумма «квартирного» займа, а ставки заметно снизились. По итогам 2013 года в России выдано свыше 800 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму почти 1,2 трлн рублей при средневзвешенной ставке 12,4%. Ипотечное кредитование растет и в этом году, опережая самые смелые прогнозы банков. Этот рост обусловлен тем, что граждане опасаются девальвации с инфляцией и традиционно ищут спасения в недвижимости.
«Ипотека - это реальная возможность, имея небольшую сумму денег, стать владельцем квартиры. Часто оплата аренды жилья и коммунальных услуг выходит дороже, чем выплата ипотечного кредита. К тому же это выгодное вложение средств. Ведь с учетом инфляции и роста цен на недвижимость проценты по ипотеке практически полностью компенсируются. Особенно если есть возможность внести достаточно крупный первоначальный взнос и выплатить кредит досрочно», - подтвердила в интервью «Портфелю» Ирина Кузьмина, управляющий РОО «Смоленский» Банка ВТБ24.

107 ипотечных программ для смолян
«В 2013 году рынок ипотеки показал активный рост, - говорит Ирина Кузьмина. - Активизировались игроки, усилилась конкуренция, на рынке появились новые программы и интересные предложения. Ипотечный рынок рос более динамично, чем в целом рынок банковской розницы. Пожалуй, наиболее важно, что в 2013 году мы увидели изменение тренда по ставкам - они начали снижаться, достигнув в ноябре 11,9% (данные АИЖК). При этом улучшается качество ипотечных портфелей, что тоже очень позитивно характеризует развитие рынка - мы не ожидаем ухудшения его качества и в 2014 году. В целом доля ипотеки в выдачах кредитов населению растёт. Данные Росреестра свидетельствуют, что каждое четвертое право собственности (24%), зарегистрированное в сделках с жильем в январе-сентябре 2013 года, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Это рекордный показатель с 2010 года».
В ипотечном кредитовании регион 67 также демонстрирует стабильное развитие. Как сообщили нашему журналу аналитики сводно-экономического отдела Отделения по Смоленской области ГУ Банка России по ЦФО, ипотеку в Смоленске и области предоставляет 21 кредитная организация, которая предлагает заемщикам 107 ипотечных программ для улучшения жилищных условий различных слоев населения. Ипотека доступна не только жителям областного центра, но и населению районов. Ставки по ипотеке находятся в диапазоне 8,5-20,0%, а срок ипотечного кредитования может достигать 50 лет.
За 2013 год объем выданных физическим лицам ипотечных жилищных кредитов составил более 8,4 млрд рублей, что на 20% превышает объем выданных ипотек за 2012 год. Основные расчеты производятся в рублях, валютные же ипотечные предложения не пользуются большим спросом как в России в целом, так и Смоленской области в частности. Их объем составляет 0,3% от всех выданных ипотечных кредитов в регионе. По данным сводно-экономического отдела средневзвешенный срок кредитования в Смоленской области за 2013 год составляет 15,5 года. Средневзвешенная процентная ставка в валюте России по Смоленской области за 2013 год возросла по сравнению с 2012 годом и составила 12,7%. Однако в начале 2014 года наметилась тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам и на 1 марта 2014 года средняя процентная ставка была равна 12,3. При этом средняя сумма самого кредита в начале года возросла и составила 1,5 млн. рублей.
Следует отметить, что начало 2014 года ознаменовалось ростом спроса на ипотечное кредитование, что обуславливалось снижением курса рубля. Уже на начало марта 2014 года в Смоленской области заключено сделок по ипотеке более чем на 1,3 млрд рублей. К концу квартала многие кредитные организации выполнят свои планы по объему выданных кредитов и, как следствие, вероятно, ужесточат требования к заемщикам. Уже сейчас существенно возросло время рассмотрения заявок: раньше срок в среднем не превышал 5 рабочих дней, сейчас же - от 5 рабочих дней до нескольких недель. Увеличилось и число отказов среди банков: теперь их выбор падает на наиболее благонадежных заемщиков со средней суммой кредита. Усложнение процедур получения ипотечного кредита связано также и с постоянно растущей суммой просроченной задолженности на отчетную дату. Так, на 1 января 2014 года, задолженность в Смоленской области составляла более 91,6 млн рублей, а на 1 марта 2014 года эта сумма возросла и была равна 95,4 млн рублей, отмечают эксперты сводно-экономического отдела.

Лидеры кредитования
Львиную долю выдачи ипотечных кредитов в целом по России обеспечивают по сути два банка - Сбербанк и ВТБ24. Так, по данным делового издания «Ведомости», Сбербанк за январь-февраль выдал почти 103 млрд рублей. Показатели ВТБ24 несколько скромнее: за январь-февраль этот банк выдал ипотечных кредитов на 41,2 млрд, в марте - еще на 31 млрд. При этом обе финансово-кредитных организации демонстрируют колоссальные темпы роста в ипотеке. Так, Сбербанк начал год с ипотечного рекорда - в январе нарастил выдачу на 90% по сравнению с январем 2013 г. А в феврале и марте Госбанку удалось повторить этот рекорд, увеличив кредиты почти вдвое (в сравнении с аналогичными месяцами 2013 г.).
Усиление позиций этих кредитно-финансовых учреждений наблюдается и в смоленском регионе. «В 2013 году ВТБ24 укрепил свои лидерские позиции на региональном рынке ипотечного кредитования. Портфель ипотечных кредитов банка превысил 1,7 млрд рублей, увеличившись по сравнению с аналогичным показателем 2012 года на 45%. По итогам работы в I кв. 2014 года ВТБ24 в регионе выдал свыше 180 ипотечных кредитов на 230 млн рублей, что на 30% больше показателей I кв. 2013 года. Учитывая такой рост, можно сказать, что жители области активно пользуются ипотечными кредитами», - говорит Ирина Кузьмина.
Однако потенциальных владельцев квартир или домов прежде всего интересуют процентные ставки, под которые они могут оформить в банке ипотеку. Каковы тенденции к изменению этой ставки? Прогнозы на этот счет у экспертов рынка несколько отличаются друг от друга.
«Следует отметить, что ставка зависит от стоимости и доступности ресурсов для банков, инфляции, - уточняет И. Кузьмина. - Фундаментальных предпосылок для радикального снижения ипотечных ставок и достижения такого ориентира пока нет. В таких условиях снижение ставок возможно за счет реализации государством стимулирующих программ, где четко определены механизмы фондирования их участников, как пример - программа ВЭБ».

Страшилки от Moody’s
Большинство экспертов сходятся во мнении, что серьезных колебаний ипотечных ставок ждать не стоит. Несмотря на то, что в прошлом году была отмечена тенденция к их снижению, в 2014 году они замрут на прежнем уровне, а в некоторых банках могут даже вырасти. Можно рассчитывать лишь на появление каких-то специальных программ или сезонных предложений.
Понятно, что очень многое зависит от позиции Центробанка. В начале марта ЦБ повысил ключевую ставку до 7%, а уже 25 апреля ставка была увеличена еще на 0,5 процентного пункта - до 7,5%. Ипотечные ставки обычно реагируют на рост ключевой ставки с задержкой в три месяца. Значит, уже летом можно ждать удорожания «квартирного» кредита. После того как это произойдет, заемщики со среднестатистической зарплатой окончательно лишатся возможности брать ипотечные кредиты, прогнозирует рейтинговое агентство Moody’s. Аналитики посчитали, что если заемщик со среднестатистической зарплатой берет кредит на 1,5 млн рублей, то он вынужден ежемесячно отдавать 52-59% своего дохода для внесения регулярного платежа. Если ставка по ипотеке вырастет на 1,5 процентного пункта, на обслуживание кредита у заемщика со средней зарплатой будет уходить 57-63% ежемесячного дохода. А это поставит крест на возможности взять ипотеку.
Многие эксперты усомнились в достоверности пессимистичного прогноза Moody’s. «Это агентство политически ангажировано и постоянно составляет плохие прогнозы по поводу российской экономики, - заявил в интервью «АиФ» Александр Разуваев, директор аналитического департамента компании «Альпари». - Повышения ставок по ипотеке пока не произошло, и делать такие далеко идущие выводы слишком самона-деянно. Помимо этого, сама ставка ЦБ - не самый главный показатель. Не менее важны ставки таких крупных банков, как ВТБ и Сбербанк».

Спокойствие, только покойствие
«В условиях роста рисков в секторе потребительского кредитования ипотечный рынок становится драйвером банковской розницы, - считает Ирина Кузьмина из ВТБ24. - На наш взгляд, эта тенденция станет долгосрочной - потенциал ипотечного рынка в нашей стране огромен, при этом уровень проникновения рынка потребительских кредитов уже достаточно высок. Это происходит на фоне неплохих темпов жилищного строительства, а также активизации рынка жилья. На фоне замедления роста потребительского и автокредитования, а также роста рисков в системе ипотека с ее близким к нулю риском и огромным потенциалом роста рынка, безусловно, будет оставаться одним из наиболее важных сегментов банковской розницы».
О хороших перспективах ипотечного рынка говорят и эксперты сводно-экономического отдела Отделения по Смоленской области ГУ Банка России по ЦФО. По их мнению, на сегодняшний день для большинства семей ипотека - единственный шанс купить собственное жилье. Поэтому смело можно предполагать, что сектор ипотечного кредитования будет развиваться и дальше. И уже сейчас банки демонстрируют внушительные темпы роста по выдаче ипотечных кредитов населению. В отличие от беззалогового кредитования, где новые правила по резервированию средств на возможные потери по кредитным операциям вызвали существенное снижение темпа роста, в секторе ипотеки ситуация более спокойная. Темп прироста остается на высоком уровне, и никаких предпосылок того, что в ближайшей перспективе ситуация ухудшится, нет. Скорее наоборот.

Драйверы роста
Как отмечается в исследовании, который провел портал РБК -Недвижимость, сегодня точками роста ипотеки остаются привлекательные ставки для приобретения квартир в новостройках. Также по-прежнему интересными являются совместные с АИЖК банковские программы. Их реализация позволяет банкам продавать свои обязательства и не выделять дополнительные резервы на возможные потери. Также смягчаются требования к застройщику и предмету залога, банки готовы кредитовать объекты на ранней стадии строительства. Ряд банков уже согласовывают спецусловия для некоторых застройщиков на отдельные объекты.
Как отмечают эксперты, наиболее эффективными в плане развития ипотеки в этом году станут программы с минимальным либо с нулевым первоначальным взносом, поскольку реальная потребительская корзина сейчас дорожает с каждым днем, количество свободных денег у населения сокращается, а отложенный спрос на недвижимость продолжает расти.
Впрочем, ряд специалистов в качестве драйвера, помимо кредитования ипотеки для новостроек, рассматривают и другой важный фактор - психологический, что и продемонстрировал прошедший квартал текущего года. Население ощущая неопределенность будущей экономической ситуации из-за ослабления национальной валюты и отзыва лицензий у ряда банковских структур, а также ожидая роста цен на недвижимость в будущем, поспешило направить имеющийся капитал на покупку недвижимости. Количество сделок на рынке увеличилось. Одновременно с этим увеличилось количество обращений в банки за ипотечными кредитами.
Достаточно привести один пример. В майские праздники объем заявок на получение ипотеки не снизился. Между майскими праздниками в Сбербанк поступало около 25 тыс. обращений за ипотечными кредитами в день, или почти столько же, сколько и в апреле.
Еще одним драйвером роста может стать создание в России строительных сберегательных касс для получения дешевой ипотеки, что уже обсуждалось на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова. Как указывает газета «КоммерсантЪ», при создании ССК может быть использован опыт Сбербанка, который в 2012 году запустил программу «народной ипотеки» в Краснодарском крае. Согласно условиям программы, на вкладе Сбербанка «Ипотечный» ее участник накапливает средства для первоначального взноса на приобретаемое жилье. Размер соцвыплаты составляет 30% от суммы ежемесячного взноса по вкладу, но не более трех тысяч рублей в месяц (36 тысяч рублей в год). Выплаты производятся ежеквартально. По ипотечному кредиту, который участник программы берет по истечении срока договора вклада, банк установил льготную ставку на уровне 6-7% годовых. В прошлом году проект был запущен в Ростовской области. Было решено проработать возможность применения эксперимента Сбербанка на федеральном уровне. Значит, в скором времени строительные сберегательные кассы могут появиться и в Смоленске.

8,4 млрд рублей составил объем выданных ипотечных кредитов жителям Смоленской области в 2013 году

Портрет жителя Смоленска, который принимает решение взять ипотечный кредит на покупку квартиры или дома: преимущественно это работники среднего звена от 28 до 33 лет, кредит в банке берут в среднем на 15 лет, но обычно погашают его намного раньше - примерно через восемь лет. Совокупный доход такой семьи за редким исключением ежемесячно составляет 50-60 тыс. рублей. Средняя сумма кредита доходит до 1,5 млн рублей».
Ирина Кузьмина, управляющий РОО «Смоленский» Банка ВТБ24

Кому положены льготы
Как отмечают в сводно-экономическом отделе Отделения по Смоленской области ГУ Банка России по ЦФО, особую нишу в ряде ипотечных предложений занимают льготные программы для военных, молодых учителей, ученых и молодых семей. Процентные ставки для этих категорий граждан существенно ниже и зачастую не превышают 10,5%. Однако практически во всех программах существуют ограничения по возможной сумме предоставляемого кредита. На территории Смоленской области 7 банков, предлагающих льготные условия. Наиболее широко представлены льготы для военных. С начала действия программы «Военная ипотека» участники накопительно-ипотечной системы купили в регионе более 420 квартир, из них в 2013 году - 140. Военнослужащим предлагаются кредитные ставки от 8,5 до 10,5% годовых. Максимальная сумма ипотеки не превышает 2,4 млн рублей. При этом кредитные обязательства берет на себя государство.